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27 novembre 2018 2 27 /11 /novembre /2018 07:10

Intervention de Christian DELECOURT, sociologue

et données chiffrées relatives aux expulsions en Seine et Marne

Colloque 2018 : Prévention des expulsions locatives (suite 4)

Les données nationales (sources Fondation Abbé Pierre)

15 547 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique en 2017 (contre 15 222 en 2016), et certainement deux à trois fois plus sont partis en amont, se sentant contraints par la procédure.

Le plan national de prévention des expulsions mis en œuvre en 2016 n’a donc pas été en mesure d’enrayer cette hausse de 46 % depuis 10 ans et de 106 % depuis 15 ans. Seul signal encourageant : à l’heure où se déploie un second plan de prévention, le nombre de décisions de justice prononçant l’expulsion est, pour la deuxième année de suite, en baisse en 2017, avec 125 971 décisions (contre 129 189 en 2016).

Qu’est-ce qu’une expulsion locative ?

L'expulsion se traduit juridiquement comme l'exécution par un huissier de justice d'une décision de justice qui ordonne à une personne de libérer le logement qu'elle occupe

Le tribunal d’instance étant compétent pour connaître du contentieux des baux d’habitation, c’est le juge d’instance qui prononcera l’expulsion.

La procédure d’expulsion du logement est encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, qui complète le dispositif en créant l’infraction d’expulsion illégale (article 226-4-2 du code pénal), ainsi que les articles 1531 et 412-1 à 412-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale soit, du 1er novembre au 31 mars.Mais cela n’empêchera pas les bailleurs d’intenter ou de poursuivre une procédure d’expulsion en cours durant cette période. Même les occupants sans droits ni titres (squatters), sauf décision contraire du juge, bénéficient aussi de la trêve hivernale.

Cependant, la trêve ne sera pas appliquée si un relogement est déjà prévu pour le locataire expulsé ou si l’immeuble menace ruine (arrêté de péril signé du maire).

Les cas permettant l'expulsion d'un locataire

Le congé pour vendre : Le propriétaire veut reprendre le logement pour le vendre.

Le congé reprise : Le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un membre de sa famille

Le congé pour motif grave ou sérieux : l’expulsion n’est autorisée que dans 3 cas

Le défaut d’assurance

La condamnation du locataire pour nuisances, troubles du voisinage

S’agissant d’une décision de justice, elle ne pourra être remise en cause qu’en faisant appel du jugement qui prononce l’expulsion.

Le non-paiement des loyers, des charges

Il suffit d'un loyer impayé pour que le bailleur soit en droit d'agir contre son locataire (2 loyers dans le bail social).

En amont de la procédure d’expulsion

Les difficultés rencontrées par les locataires

La faiblesse des ressources est un trait dominant des ménages menacés d’expulsion locative et le plus souvent les ressources faibles sont largement supportées par les familles monoparentales, qui sont essentiellement des femmes seules avec enfants. Ces familles apparaissent donc bien souvent comme les plus vulnérables sur le plan économique.

Les situations de séparation, de perte d’emploi, de maladie, de décès… parfois et même souvent cumulées, sont autant de vulnérabilités sociales qui précèdent l’incapacité à faire face à ses obligations locatives.

Le rôle des « alertes sociales » est à ce stade fondamental

En cas de problèmes financiers plusieurs options sont à envisager avant que la machine judiciaire ne se mette en marche.

L’arrangement amiable

Si c'est un bailleur privé, la première solution est de le contacter au plus vite, avant qu’il ne s’adresse à l’huissier ou n’intente une action en justice, et de trouver un arrangement amiable pour payer la dette. En cas de refus, les démarches du locataire (en privilégiant les courriers recommandés) attesteront de sa bonne foi quand viendra le temps de demander des délais au juge. Elles pourront même être homologuées si le propriétaire qui avait dans un premier temps donné son accord s’avisait ensuite de revenir sur sa décision.

Si c’est un bailleur social, le locataire pourra demander un échéancier à l’amiable à tout moment.

Même si la procédure d’expulsion est en cours, le locataire peut signer un protocole (un engagement par écrit) dans lequel il s’engage à rembourser la dette, en plus du versement du loyer courant, sur deux ans (maximum). Il lui faudra envoyer la proposition en courrier recommandé et un double aux services de la préfecture. Si le bailleur accepte et que l’échéancier est respecté le bailleur pourra conclure un nouveau bail. Mais en cas de non-respect la procédure d’expulsion reprendra aussitôt son cours.

Nota : Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la CAF ou la MSA.

Le Droit Au Logement Opposable (DALO)

Ce droit peut être mis en œuvre par toute personne sous la menace d’une expulsion sans possibilité de relogement. Elle peut être faite à tout moment de la procédure d’expulsion. Il faut saisir la commission DALO qui va examiner le dossier du locataire. Si cette commission le reconnaît prioritaire pour l’obtention d’un logement, le préfet doit le reloger dans un délai de 3 à 6 mois. Les délais sont différents selon les départements. Mais le principe est que si la préfecture ne reloge pas le locataire avant l’expulsion il pourra faire un recours devant les juridictions administratives.

Le Fond de Solidarité de Logement (FSL)

Ce fond de solidarité permet d’aider les locataires en difficultés à payer toutes les charges et dépenses inhérentes au logement. Peuvent en bénéficier : Le locataire, le sous-locataire, le propriétaire qui habite les lieux, la personne hébergée à titre gracieux, les résidents en foyer.

Les conditions d’attribution diffèrent d’un département à l’autre, aussi il ne faut pas hésiter à contacter les services (auprès de la CAF ou des services sociaux du département) pour avoir connaissance des conditions d’octroi et du montant de l’aide pouvant être accordée. Généralement, l’aide s’élève à 3 loyers. C’est pourquoi il faut agir vite, car plus la dette se creuse, plus il sera difficile de régulariser les arriérés de loyers.

Il faut savoir que le FSL est une aide ponctuelle et qu’il n’est pas de droit. Ainsi, même en grande difficulté, on pourra le refuser. (Notamment quand le montant du loyer est trop élevé, voire supérieur aux ressources du locataire. Il devra s’expliquer sur cette disparité qui suppose au pire des revenus non déclarés et au mieux l’impossibilité matérielle d’être à jour de loyers).

Le dossier de surendettement

La dette de loyer pourra être intégrée dans le plan. Très souvent, il est prévu un moratoire de 6 à 24 mois, pour permettre au débiteur d’apurer les dettes de loyers, les créances alimentaires et fiscales (qui ne peuvent être intégrées au plan). Si le juge (soit le Juge de l’exécution, soit le juge d’instance, selon les juridictions) homologue le plan, le locataire pourra bénéficier de délais de paiement ce qui suspendra la procédure d’expulsion. À la seule condition de respecter le plan (à défaut, le propriétaire pourra demander la révocation du plan à son égard et reprendre la procédure d’expulsion).

La CCAPEX

Depuis 2009, chaque département, en vertu de la loi du 25 mars 2009, doit se doter d’une Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). La loi Alur du 24 mars 2014 et le décret du 30 octobre 2015 en ont renforcé les pouvoirs.

Co-présidée par le Préfet et le président du Conseil départemental, la Ccapex a pour mission :

- de coordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) et la charte pour la prévention de l’expulsion ;

- de délivrer des avis et des recommandations à l’intention de l’ensemble des acteurs de la prévention: le locataire lui-même, le bailleur, la caisse d’allocations familiales, les services sociaux du Département, la commission de surendettement etc…

Les Ccapex sont compétentes pour l’ensemble des procédures d’expulsion, qu’elles résultent d’un impayé ou de troubles de voisinage ou de la reprise du logement par le bailleur à la fin du bail pour vente ou occupation personnelle.

La commission a vocation à s’occuper prioritairement des situations complexes et qui nécessitent la coordination de plusieurs acteurs et outils de prévention. La commission ne doit pas être vue comme une nouvelle procédure mais comme une opportunité de mettre en œuvre des solutions qui, sous réserve du respect des engagements de chacune des parties, permettent d’éviter l’expulsion.

La loi Alur vise à favoriser l’intervention de la Ccapex le plus tôt possible afin d’éviter la constitution de dettes locatives insurmontables. A cette fin, les huissiers doivent désormais signaler les commandements de payer pour les bailleurs personnes physiques, dès que la dette locative dépasse un seuil fixé par arrêté préfectoral. Parallèlement, les bailleurs personnes morales ont l’obligation de saisir la Ccapex deux mois avant la délivrance d’une assignation en justice.

Enfin, la réalisation d’un diagnostic social et financier est obligatoire au stade de l’assignation afin d’évaluer la situation du ménage. Les Ccapex peuvent être consultées sur le cas des ménages ayant déposé un recours devant la commission du droit au logement opposable (DALO) motivé par une menace d’expulsion. Elles peuvent émettre toutes suggestions ou avis susceptibles d’améliorer les différents dispositifs et actions favorisant la prévention des expulsions.

Les chartes de prévention des expulsions

Elles définissent au niveau local une stratégie partagée par l’ensemble des partenaires (conseil général, CAF/CMSA, acteurs de la justice, collectivités territoriales, bailleurs publics et privés, organismes collecteurs, l’ADIL, Banque de France, associations agréées…) et un programme d’action pour améliorer la prévention des expulsions à tous les stades de la procédure. Les actions à mener par les partenaires dans le cadre de la charte se traduisent par des engagements quantitatifs et/ou qualitatifs.

La procédure devant le tribunal d’instance : les étapes

Le bailleur peut décider d’entamer une procédure devant le tribunal d’instance qui se déroule en plusieurs étapes et peut aboutir à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

1° étape : Le commandement de payer

Un commandement de payer peut être adressé au locataire par un huissier de justice. Il détaille les sommes dues et prévoit un délai de deux mois pour régler la dette. Il est important de réagir dès réception de ce document qui peut annoncer le déclenchement d’une procédure.

Soit le locataire est en capacité de payer sa dette dans le délai de deux mois, soit il doit mobiliser les dispositifs d’accompagnement ou d’aides afin de solliciter des aides au règlement de sa dette. Il peut également saisir le juge d’instance pour solliciter des délais de paiement.

En cas de contestation de la somme réclamée, le locataire a tout intérêt à saisir le juge d’instance rapidement pour faire trancher le litige. La contestation d’une dette ou un litige avec le bailleur ne dispense pas le locataire du paiement du loyer.

2° étape : L’assignation (il y a eu 2899 assignations en Seine et Marne en 2017)

Une assignation à comparaître devant le juge d’instance marque la première démarche judiciaire du bailleur. Elle est délivrée par un huissier. Elle convoque le locataire à se présenter à une audience qui aura lieu dans un délai de deux mois au minimum. Ce délai doit être mis à profit pour entamer les démarches pour trouver une solution (mobilisation des aides, recherche de logement…).

Un diagnostic financier et social de la situation du locataire sera établi. Le locataire peut présenter des observations écrites qui seront jointes au diagnostic. Ce dernier permet au juge de disposer d’éléments suffisants sur les ressources du locataire, ses charges, les causes de l’impayé et les solutions à l’apurement de la dette ou au relogement du locataire. Il est important de répondre rapidement à la demande du service chargé d’établir ce diagnostic financier et social destiné au juge.

3° étape : L’audience

Elle se déroule au tribunal d’instance et permet au juge de prendre connaissance des arguments du bailleur et du locataire. Le jour de l’audience, il est indispensable de se présenter ou de se faire représenter par un avocat ou un parent. Dans le cas contraire, le juge se prononce uniquement sur les arguments du bailleur.

Sous certaines conditions, l’aide juridictionnelle peut aider le locataire à prendre en charge les frais de procédure. Pour cela il convient de se renseigner auprès de l’Agence Départementale d’In formation sur le Logement (ADIL). Lors d’un rendez-vous à l’ADIL, un conseiller peut informer le locataire sur le déroulement de l’audience et sur les délais que peut accorder le juge (délais de paiement, délais pour quitter les lieux). Le jour de l’audience, le juge est à l’écoute du locataire et du bailleur.

Les règles de procédure imposent au locataire de remettre l’ensemble des pièces justificatives (qui seront numérotées et listées) avant l’audience au bailleur ou à son avocat par courrier. La même démarche sera faite par le bailleur. Ce dossier sera remis au juge.

4° étape : La décision de justice

Le juge a deux possibilités :

- s’il estime que le locataire est en mesure de régler sa dette, il peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans maximum et ne pas résilier le bail. Dans ce cas, le locataire doit respecter le plan d’apurement prononcé par le juge, et payer également le loyer courant. Dans le cas contraire, le bail sera résilié.

- il peut également résilier immédiatement le bail, fixer les modalités du paiement de la dette (loyers et charges impayés, indemnités d’occupation, frais de procédure) et du départ du locataire, avec ou sans délais.

Ce qui sera décidé par le juge est détaillé dans le jugement que le locataire reçoit après l’audience par huissier. Si la décision condamne le locataire au paiement des sommes dues, résilie le bail et prononce l’expulsion, un commandement de quitter les lieux lui sera délivré en même temps que le jugement ou quelque temps après.

5° étape : Le commandement de quitter les lieux (il y a eu 1576 commandements en Seine et Marne en 2017)

Le bail est résilié et le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire. Il a deux mois à compter de la signification du commandement par huissier pour quitter le logement.

L’occupant doit trouver une solution de relogement en se renseignant auprès de son ADIL (recherche d’un logement dans le parc privé, demande de logement social en ligne ou auprès des organismes HLM, de la mairie ou d’un Comité Interprofessionnel pour le Logement pour les salariés d’une entreprise privée); il peut également contacter les services sociaux (mairie, centre communal d’action sociale, centre médico-social...) qui l’orienteront et l’aideront à mobiliser les solutions adaptées et les aides dont il peut bénéficier. Ils pourront également l’aider à trouver un accueil dans une structure d’hébergement temporaire au besoin.

Si, entre temps, l’occupant peut régler l’intégralité de sa dette, une négociation peut être entamée avec le propriétaire bailleur afin de signer un nouveau bail pour rester dans le logement.

Si l’occupant n’est pas en mesure d’accéder à un logement décent et indépendant par ses propres moyens ou de s’y maintenir, il peut saisir la commission DALO pour faire valoir son droit au logement opposable.

L’occupant peut saisir le juge de l’exécution. En fonction de sa situation et de celle du propriétaire bailleur, ce juge peut accorder un délai de trois mois à trois ans pour quitter le logement ("délai de grâce"). Cette démarche peut se faire sans huissier et sans avocat (un modèle de lettre est disponible auprès de l’ADIL ou sur internet.

Après ces délais, si l’occupant n’a pas quitté le logement, l’expulsion peut intervenir.

6° étape : le concours de la force publique (il y a eu 1424 demandes de concours de la force publique en Seine et Marne en 2017 et 420 interventions effectives)

Si l’occupant s’y oppose le propriétaire bailleur doit demander le concours de la force publique pour faire partir le locataire de manière forcée. Par l’intermédiaire d’un huissier, il demande au préfet l’intervention de la police ou de la gendarmerie. Mais, en aucun cas, il n’a le droit de le forcer à quitter le logement sans l’avoir obtenu.

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut intervenir, cette trêve hivernale ne s’applique pas lorsque le relogement de la famille est assuré dans des conditions normales ni au logement étudiant occupé sans satisfaire les conditions requises.

Il est également possible en amont de la procédure et à tout moment de saisir la commission de surendettement.

Tout au long de la procédure, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est informée de la situation des locataires. Elle regroupe l’ensemble des acteurs engagés dans la prévention des expulsions, elle peut être saisie par le locataire.

La responsabilité de l’Etat est engagée lorsque ce dernier ne met pas à exécution le jugement rendu par le Tribunal. En effet, face à une réquisition de la force publique, soit l’Etat accorde le concours pour procéder à l’expulsion, soit il indemnise le propriétaire lésé.

Le préfet peut refuser d’accorder le concours de la force publique uniquement en se fondant sur l’existence d’un risque excessif de trouble à l’ordre public ou d’atteinte à la dignité humaine. A ce titre, une partie importante des crédits du BOP 216 (Budget Opérationnel de Programme du Ministère de l’intérieur) est allouée à l’indemnisation des bailleurs.

Les revendications des Associations d’aide aux locataires portent souvent sur un accroissement du recours à ce fonds d’indemnisation pour dédommager les bailleurs plutôt que d’expulser les locataires.

Sources : Agence Nationale de l’Information sur le Logement (ANIL) – CCAPEX Seine et Marne - Fondation Abbé Pierre – Site Mon Droit Mes Libertes.fr – Site Service Public .fr


 

 

Colloque 2018 : Prévention des expulsions locatives (suite 4)
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